正規(guī)的購(gòu)房合同是什么？
1、購(gòu)房合同是根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)受人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成的協(xié)議。
2、購(gòu)房合同確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人之間房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的。主要明確買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是買(mǎi)賣(mài)雙方整個(gè)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程履行的主要依據(jù)，是按揭貸款的必備材料，是繳納營(yíng)業(yè)稅(賣(mài)方)、契稅(買(mǎi)方)的依據(jù)之一，是辦理房產(chǎn)登記和交易手續(xù)的文件之一。
簽訂購(gòu)房合同要注意什么？
1、簽訂購(gòu)房合同之前，要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)，它是購(gòu)房合同的主體。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂的購(gòu)房合同是無(wú)效的，所以，合同的出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)是該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商。如果開(kāi)發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)簽約，該中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)營(yíng)資格，并有開(kāi)發(fā)商出具的授權(quán)委托書(shū)，才具備簽約的資格。
2、商品房預(yù)售和銷(xiāo)售必須應(yīng)當(dāng)具備“五證”，即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》、《商品房預(yù)售許可證》和《商品房銷(xiāo)售許可證》，它們是購(gòu)房人必須審查的最重要的文件。缺少上述文件，則該商品房不具備銷(xiāo)售條件。
3、除了具備上述“五證”之外，法律規(guī)定，被查封、被抵押和已銷(xiāo)售而未經(jīng)原買(mǎi)受人同意的商品房是不能銷(xiāo)售的，否則，買(mǎi)受人則面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，直至財(cái)房?jī)煽铡Ｋ裕谫?gòu)房前應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門(mén)查清所購(gòu)商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷(xiāo)售，以確保交易安全。
借名購(gòu)房協(xié)議的作用是什么？
1、風(fēng)險(xiǎn)有大小、多少之分，簽署一份比較完善的協(xié)議可以降低或減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，或者在發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)時(shí)能起到補(bǔ)救作用，當(dāng)無(wú)法補(bǔ)救時(shí)有機(jī)會(huì)通過(guò)其他方式挽回?fù)p失，至少能避免房錢(qián)兩空的情況發(fā)生。
2、比如有些借親友名義購(gòu)房的，因?yàn)槊孀釉颍瑳](méi)有簽署書(shū)面文件，時(shí)隔多年，親友關(guān)系發(fā)生變化或被借名的親友去世，被借名一方不承認(rèn)借名購(gòu)房關(guān)系，以租賃、借貸等理由要求收回房產(chǎn)的案子時(shí)有發(fā)生。
3、如果有一份健全的協(xié)議，至少能證明雙方的真實(shí)關(guān)系，如果沒(méi)有，風(fēng)險(xiǎn)顯然就相當(dāng)大了。
再比如發(fā)生因登記產(chǎn)權(quán)人的其他債務(wù)查封執(zhí)行該房產(chǎn)時(shí)，如果有充分的證據(jù)證明借名購(gòu)房的事實(shí)，實(shí)際人可以向法院提出執(zhí)行異議，且有可能被法院認(rèn)可、接受。如果沒(méi)有足夠的客觀證據(jù)，僅憑雙方口頭的說(shuō)法，顯然是很難認(rèn)定的。
4、當(dāng)然，借名購(gòu)房行為，有時(shí)是為了規(guī)避相關(guān)購(gòu)房政策，因此也可能會(huì)導(dǎo)致借名購(gòu)房協(xié)議無(wú)效。即使如此，有一份書(shū)面協(xié)議，至少也能在無(wú)法保住房產(chǎn)的情況下，讓實(shí)際人能挽回金錢(qián)損失，不至于發(fā)生房錢(qián)兩空的窘境!
簽署協(xié)議的注意事項(xiàng)有哪些？
1、具體購(gòu)房行為，可由登記方給實(shí)際人出具書(shū)面授權(quán)委托書(shū)，由實(shí)際購(gòu)房人具體操作，也可共同出具操作。但相關(guān)協(xié)議、房產(chǎn)證、票據(jù)等文件，實(shí)際人應(yīng)要求持有原件。
2、除協(xié)議外，實(shí)際購(gòu)房人還應(yīng)有充分證據(jù)證實(shí)購(gòu)房資金來(lái)源。因此，付款行為好通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬進(jìn)行，并保留相關(guān)憑據(jù)。
3、不論是甲方還是乙方，購(gòu)房時(shí)如果已婚，因購(gòu)房資格實(shí)際是以家庭單位審核的，且婚姻期間購(gòu)買(mǎi)通常是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，好簽署時(shí)要求夫妻雙方共同簽署，避免發(fā)生未參與簽署的一方以不知情為由，對(duì)協(xié)議提出異議。如果被借名人是老人，好要求其子女簽署利害關(guān)系人知情同意的內(nèi)容。
